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가우 최신 소식

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공개 Writer: 관리자 See 2420 date: 2014-12-04

재건축과 재개발..그 차이점은?

[이데일리TV 김정훈 PD] 최근 정부가 재건축 사업을 통해 발생한 초과 이익의 부담금을 최대 절반 수준으로 낮추는 방안을 추진하면서 실수요자는 물론 투자자들 사이에서 재건축 시장에 대한 관심이 증가하고 있다. 그러나 실제로 재건축이 어떤 절차로 진행되는지 재개발과 차이점은 무엇인지 잘 알지 못하는 투자자들이 많다. 부동산 전문 이경환 변호사와 재건축의 진행 절차와 방법에 대해서 자세히 알아봤다.


Q: 재건축이란 어떤 사업이며 재개발 사업과는 무엇이 다른가? 

A: 재건축은 기존의 낡은 아파트나 연립주택지구를 허물고 다시 짓는 것을 말한다. 즉, 노후·불량 주택을 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립해 자율적으로 주택을 건설하는 사업이다. 


재개발은 주변 인프라가 낙후된 지역을 대상으로 하며 재건축은 주변 인프라는 양호하나 해당 주택이 노후화되어 새로 지어야 할 경우에 진행된다. 재개발은 공공성을 추구하기 때문에 강제수용을 허용하지만, 재건축은 매도청구권만 인정된다는 점이 다르다. 각각 공익과 사익을 추구하는 차이점으로 재개발 사업에서는 일정 조건을 충족하는 세입자에게 임대주택과 주거이전비용, 이사비 등을 지급하지만, 재건축 지역의 세입자에게는 무주택기간과 당해 재건축 사업이 위치한 지역에 거주한 기간이 각각 1년 이상인 범위 안에서 오래된 순서로 임대주택만 공급받을 수 있다는 것이 차이점이다. 


또한, 가장 큰 차이점은 조합원 자격 요건이다. 재건축은 자기 집을 허물고 다시 짓는 것이니 토지 및 건축물을 소유해야 자격이 있으므로 토지 또는 건축물만 소유해서는 조합원 자격이 없다. 그러나 재개발은 토지, 건축물 또는 지상권자도 조합원 자격이 주어진다. 


Q: 재건축에 가장 중요한 변수는 무상지분율이라고 하던데 무상지분율은 무엇이며 어떻게 계산하는가? 

A: 무상지분율은 지상 건축물의 가치 차이를 고려하지 않고 땅 지분율로만 접근한 단순한 개념이다. 재건축 사업을 통해 얻어지는 대지 및 건축시설의 총 추산액(총 분양수입)에서 총 사업비를 뺀 사업이익(개발이익)을 평당 분양가로 나누어 환산된 무상지분면적(개발이익면적)을 다시 총 대지면적으로 나누어 백분율로 표시한 수치다. 


복잡해 보이지만 중요한 점은 바로 이 무상지분율로 조합원의 권리금액(무상지분금액)을 산정하게 된다는 것이다. 자신이 가진 대지지분에 무상지분율을 곱하면 추가부담금 없이 받을 수 있는 면적이 계산된다.